Weryfikacja wykonawcy budowlanego - jak sprawdzić firmę?

Wybór wykonawcy to decyzja warta 500-800 tysięcy złotych. Jeden błąd może kosztować Cię majątek, zdrowie i lata procesów sądowych. W Polsce co roku upada ponad 2000 firm budowlanych, zostawiając inwestorów z niedokończonymi domami. Sprawdź, jak się przed tym uchronić.

Skala problemu w liczbach

Etap 1: Weryfikacja formalna firmy

Sprawdź podstawowe dokumenty

1. NIP i REGON

• Weryfikacja na: https://wyszukiwarkaregon.stat.gov.pl
• Sprawdź czy firma jest aktywna
• Porównaj dane z ofertą

2. KRS lub CEIDG

• KRS: https://ekrs.ms.gov.pl
• CEIDG: https://prod.ceidg.gov.pl
• Sprawdź:
  • Datę założenia firmy
  • Kapitał zakładowy (sp. z o.o.)
  • Zarząd i wspólników
  • Czy nie ma postępowań

Weryfikacja podatkowa

Status podatnika VAT:

• Sprawdź na: https://ppuslugi.mf.gov.pl
• Status musi być: “Czynny”
• Sprawdź rachunki bankowe

Zaświadczenia do żądania

1. Zaświadczenie o niezaleganiu ZUS

   • Ważne 1 miesiąc
   • Koszt: 0 zł (elektroniczne)

2. Zaświadczenie o niezaleganiu z US

   • Ważne 1 miesiąc
   • Koszt: 0 zł (elektroniczne)

3. Wypis z KRS/CEIDG

   • Aktualny (max 3 miesiące)
   • Koszt: 0 zł online

Etap 2: Weryfikacja finansowa

Sprawdź kondycję finansową

1. Biuro Informacji Gospodarczej (BIG)

• KRD (www.krd.pl) - 30 zł
• BIG InfoMonitor - 39 zł
• ERIF - 29 zł

Co sprawdzisz:

• Zadłużenia firmy
• Historie płatnicze
• Procesy sądowe

2. Monitor Sądowy i Gospodarczy

• https://www.imsig.pl
• Sprawdź ogłoszenia o:
  • Upadłości
  • Restrukturyzacji
  • Likwidacji

Analiza oferty cenowej

Cena podejrzanie niska?

Element	Cena rynkowa	Cena podejrzana	Ryzyko
Stan surowy	1200-1500 zł/m²	poniżej 1000 zł/m²	90%
Stan deweloperski	2500-3000 zł/m²	poniżej 2000 zł/m²	85%
Pod klucz	3500-4500 zł/m²	poniżej 3000 zł/m²	95%

Etap 3: Weryfikacja kompetencji

Uprawnienia i ubezpieczenia

1. Uprawnienia budowlane

• Kierownik budowy musi mieć uprawnienia
• Sprawdź w PIIB: https://www.piib.org.pl
• Uprawnienia muszą być opłacone (składka OC)

2. Ubezpieczenie OC

• Minimum 500 000 zł dla domu
• Sprawdź zakres (all risk najlepsze)
• Żądaj kopii polisy

3. Certyfikaty i szkolenia

• Uprawnienia spawalnicze
• Szkolenia BHP
• Certyfikaty producentów

Weryfikacja ekipy

Czerwone flagi:

• Tylko “współpracownicy” = brak kontroli
• Brak własnego sprzętu = wszystko wynajmuje
• Zmiana ekip co budowę = brak doświadczenia

Etap 4: Weryfikacja referencji

Jak sprawdzać referencje

1. Żądaj konkretnych danych:

• Minimum 5 ostatnich realizacji
• Kontakt do inwestorów
• Adresy budów
• Termin realizacji

2. Weryfikuj telefonicznie:

3. Odwiedź realizacje:

• Sprawdź jakość wykonania
• Porozmawiaj z właścicielami
• Zrób zdjęcia detali

Fałszywe referencje - jak je rozpoznać

Metody oszustów:

• Pokazują cudze realizacje
• Podstawiają “znajomych” jako klientów
• Pokazują tylko fragmenty (np. elewację)
• Referencje sprzed 5+ lat

Etap 5: Weryfikacja online

Google i social media

1. Wyszukaj w Google:

• “Nazwa firmy + oszustwo”
• “Nazwa firmy + problemy”
• “Nazwa właściciela + budowlanka”

2. Sprawdź opinie:

• Google Maps
• Facebook
• Fora budowlane
• Grupy lokalne FB

Fora i grupy budowlane

Gdzie szukać:

• Muratordom.pl
• Forum.budujemydom.pl
• Grupy FB: “Budujemy dom”, “Budowa domu”
• Lokalne grupy budowlane

Etap 6: Analiza umowy

Zapisy, które musisz mieć

1. Harmonogram i terminy

   • Etapy z konkretnymi datami
   • Kary umowne za opóźnienia (0,1-0,5%/dzień)
   • Termin końcowy

2. Płatności

   • Tylko po wykonaniu etapu
   • Max 10% zaliczki
   • 5-10% zatrzymane do odbioru

3. Gwarancje

   • Minimum 5 lat na konstrukcję
   • 3 lata na instalacje
   • 2 lata na wykończenia

Zabezpieczenia prawne

1. Kaucja gwarancyjna

• 5-10% wartości kontraktu
• Zatrzymana do końca gwarancji
• Lub gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa

2. Cesja ubezpieczenia

• Ty jako beneficjent polisy OC
• Zabezpieczenie na wypadek szkód

3. Weksel in blanco

• Na wypadek niewykonania umowy
• Z deklaracją wekslową

Lista kontrolna weryfikacji

Najczęstsze metody oszustw

1. “Firma krzak”

Zakładają firmę → biorą zaliczki → likwidują firmę → zakładają nową

Jak się bronić: Nie pracuj z firmami młodszymi niż 2 lata

2. “Tani materiał”

Wyceniają premium → kupują najtańsze → różnicę do kieszeni

Jak się bronić: Zapisz konkretne materiały w umowie

3. “Wieczna budowa”

Zaczynają 10 budów → żadnej nie kończą → żyją z zaliczek

Jak się bronić: Sprawdź ile mają aktywnych budów

4. “Dodatkowe roboty”

Niska cena → w trakcie “niezbędne” dodatki → koszt +100%

Jak się bronić: Dokładny przedmiar i zakres

Sygnały ostrzegawcze - uciekaj!

Alternatywy dla tradycyjnego wykonawcy

1. Generalny wykonawca z gwarancją

Zalety:

• Duża firma = stabilność
• Gwarancje bankowe
• Pełna odpowiedzialność

Wady:

• Cena +20-30%
• Mniej elastyczności

2. System gospodarczy + nadzór

Zalety:

• Kontrola kosztów
• Wybór podwykonawców
• Oszczędność 15-20%

Wady:

• Więcej pracy dla Ciebie
• Potrzebujesz inspektora

3. Deweloper - dom katalogowy

Zalety:

• Stała cena
• Pewny termin
• Gwarancja dewelopera

Wady:

• Brak indywidualności
• Wyższa cena

Rola inspektora w weryfikacji

Profesjonalny inspektor nadzoru pomoże:

1. Sprawdzić wykonawcę

   • Ma kontakty w branży
   • Zna historię firm
   • Obiektywna ocena

2. Przeanalizować umowę

   • Znajdzie pułapki
   • Zaproponuje zabezpieczenia
   • Wynegocjuje warunki

3. Monitorować budowę

   • Cotygodniowe kontrole
   • Weryfikacja jakości
   • Rozliczanie etapów

Podsumowanie

Weryfikacja wykonawcy to nie paranoja - to rozsądek. Lepiej stracić tydzień na sprawdzanie niż lata na procesy sądowe.

Pamiętaj:

• ✅ Sprawdzaj wszystko
• ✅ Nie ufaj na słowo
• ✅ Żądaj dokumentów
• ✅ Weryfikuj referencje
• ✅ Czytaj umowę
• ✅ Miej plan B

Złota zasada: Jeśli coś wydaje się zbyt piękne, żeby było prawdziwe - prawdopodobnie jest oszustwem.

---

Potrzebujesz pomocy w weryfikacji wykonawcy? Nasi eksperci sprawdzili już ponad 300 firm budowlanych. Wiemy, na co zwrócić uwagę.