Weryfikacja wykonawcy budowlanego – jak sprawdzić firmę?

4 sierpnia 2025

Wybór wykonawcy to decyzja warta 500-800 tysięcy złotych. Jeden błąd może kosztować Cię majątek, zdrowie i lata procesów sądowych. W Polsce co roku upada ponad 2000 firm budowlanych, zostawiając inwestorów z niedokończonymi domami. Sprawdź, jak się przed tym uchronić.

Skala problemu w liczbach

Statystyki, które przerażają:

Etap 1: Weryfikacja formalna firmy

Sprawdź podstawowe dokumenty

1. NIP i REGON

2. KRS lub CEIDG

Czerwone flagi:

Weryfikacja podatkowa

Status podatnika VAT:

UWAGA! Przelew na rachunek spoza wykazu = solidarna odpowiedzialność za VAT wykonawcy!

Zaświadczenia do żądania

  1. Zaświadczenie o niezaleganiu ZUS

    • Ważne 1 miesiąc
    • Koszt: 0 zł (elektroniczne)

  2. Zaświadczenie o niezaleganiu z US

    • Ważne 1 miesiąc
    • Koszt: 0 zł (elektroniczne)

  3. Wypis z KRS/CEIDG

    • Aktualny (max 3 miesiące)
    • Koszt: 0 zł online

Etap 2: Weryfikacja finansowa

Sprawdź kondycję finansową

1. Biuro Informacji Gospodarczej (BIG)

Co sprawdzisz:

2. Monitor Sądowy i Gospodarczy

Wskazówka: Firma z długami powyżej 50 000 zł to bomba zegarowa. Może upaść w trakcie Twojej budowy.

Analiza oferty cenowej

Cena podejrzanie niska?

| Element | Cena rynkowa | Cena podejrzana | Ryzyko |
|———|————–|—————–|———|
| Stan surowy | 1200-1500 zł/m² | poniżej 1000 zł/m² | 90% |
| Stan deweloperski | 2500-3000 zł/m² | poniżej 2000 zł/m² | 85% |
| Pod klucz | 3500-4500 zł/m² | poniżej 3000 zł/m² | 95% |

Metoda "na stratę": Firma daje niską cenę, bierze zaliczkę na materiały i… znika. Rocznie znika tak 500+ firm.

Etap 3: Weryfikacja kompetencji

Uprawnienia i ubezpieczenia

1. Uprawnienia budowlane

2. Ubezpieczenie OC

3. Certyfikaty i szkolenia

Weryfikacja ekipy

Pytania do wykonawcy:

Czerwone flagi:

Etap 4: Weryfikacja referencji

Jak sprawdzać referencje

1. Żądaj konkretnych danych:

2. Weryfikuj telefonicznie:

Pytania do poprzednich klientów:

  1. Czy budowa skończyła się w terminie?
  2. Czy budżet został przekroczony?
  3. Jakie były największe problemy?
  4. Ile usterek było przy odbiorze?
  5. Czy usterki zostały usunięte?
  6. Czy poleciłby Pan tę firmę?

3. Odwiedź realizacje:

Fałszywe referencje – jak je rozpoznać

Metody oszustów:

Test: Poproś o 3 losowe faktury z ostatniego roku (zamazane dane osobowe). Uczciwa firma nie ma problemu.

Etap 5: Weryfikacja online

Google i social media

1. Wyszukaj w Google:

2. Sprawdź opinie:

Uwaga na fake:

Fora i grupy budowlane

Gdzie szukać:

Etap 6: Analiza umowy

Zapisy, które musisz mieć

  1. Harmonogram i terminy

    • Etapy z konkretnymi datami
    • Kary umowne za opóźnienia (0,1-0,5%/dzień)
    • Termin końcowy

  2. Płatności

    • Tylko po wykonaniu etapu
    • Max 10% zaliczki
    • 5-10% zatrzymane do odbioru

  3. Gwarancje

    • Minimum 5 lat na konstrukcję
    • 3 lata na instalacje
    • 2 lata na wykończenia

Niedopuszczalne zapisy:

Zabezpieczenia prawne

1. Kaucja gwarancyjna

2. Cesja ubezpieczenia

3. Weksel in blanco

Lista kontrolna weryfikacji

✓ Dokumenty do sprawdzenia:

Podstawowe:

Finansowe:

Kompetencje:

Umowa:

Najczęstsze metody oszustw

1. "Firma krzak"

Zakładają firmę → biorą zaliczki → likwidują firmę → zakładają nową

Jak się bronić: Nie pracuj z firmami młodszymi niż 2 lata

2. "Tani materiał"

Wyceniają premium → kupują najtańsze → różnicę do kieszeni

Jak się bronić: Zapisz konkretne materiały w umowie

3. "Wieczna budowa"

Zaczynają 10 budów → żadnej nie kończą → żyją z zaliczek

Jak się bronić: Sprawdź ile mają aktywnych budów

4. "Dodatkowe roboty"

Niska cena → w trakcie "niezbędne" dodatki → koszt +100%

Jak się bronić: Dokładny przedmiar i zakres

Sygnały ostrzegawcze – uciekaj!

🚨 RED FLAGS – natychmiast rezygnuj:

  1. Chce dużą zaliczkę (powyżej 30%)
  2. Nie ma umowy "mam swoje słowo"
  3. Naciska na szybką decyzję
  4. Nie pokazuje realizacji
  5. Ma tylko umowy o dzieło
  6. Siedzi w mieszkaniu
  7. Nie ma własnych pracowników
  8. Zmienia numery telefonów
  9. Unika spotkań osobistych
  10. Oferuje "fakturę lub bez"

Alternatywy dla tradycyjnego wykonawcy

1. Generalny wykonawca z gwarancją

Zalety:

Wady:

2. System gospodarczy + nadzór

Zalety:

Wady:

3. Deweloper – dom katalogowy

Zalety:

Wady:

Rola inspektora w weryfikacji

Profesjonalny inspektor nadzoru pomoże:

  1. Sprawdzić wykonawcę

    • Ma kontakty w branży
    • Zna historię firm
    • Obiektywna ocena

  2. Przeanalizować umowę

    • Znajdzie pułapki
    • Zaproponuje zabezpieczenia
    • Wynegocjuje warunki

  3. Monitorować budowę

    • Cotygodniowe kontrole
    • Weryfikacja jakości
    • Rozliczanie etapów

Statystyka:

Zamów weryfikację wykonawcy

Podsumowanie

Weryfikacja wykonawcy to nie paranoja – to rozsądek. Lepiej stracić tydzień na sprawdzanie niż lata na procesy sądowe.

Pamiętaj:

Złota zasada: Jeśli coś wydaje się zbyt piękne, żeby było prawdziwe – prawdopodobnie jest oszustwem.

Potrzebujesz pomocy w weryfikacji wykonawcy? Nasi eksperci sprawdzili już ponad 300 firm budowlanych. Wiemy, na co zwrócić uwagę.